Was ist zu beachten

Bei einem solchen Kauf spielen oft die Emotionen eine große Rolle, was manchmal zu unüberlegten und überstürzten Kaufabschlüssen führt. Als erstes sollte man sich darüber im Klaren sein, was man mit der Liegenschaft anfangen möchte. Soll sie nur in den Ferien genutzt werden, ein Zweitwohnsitz sein oder als ganzjähriger Wohnsitz? Wenn man das passende Objekt gefunden hat, geht es zum Notar. Seit Januar 1997 sind auch spanische Notare in der Pflicht, vor der Vertragsunterzeichnung einen aktuellen Grundbuchauszug beizubringen. In der Vergangenheit war es öfter dazu gekommen, dass Grundstücke gar nicht dem Verkäufer gehörten oder schwierigen Auflagen unterlagen.

Augen auf beim Kaufvertrag

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten sie wissen, dass nach spanischem Recht auch mündliche Verträge gültig sein können und folgende Dinge ganz genau abklären lassen

• gibt es irgendwelche Belastungen des Grundstücks
• Wie wird die Qualität des Baulandes bewertet
• existieren bestehende Pachtverträge
• Was erlaubt der Bebauungsplan
• haftet die Liegenschaft noch für etwaige Steuerschulden

Lassen Sie sich alles Besprochene schriftlich und zeitnah von Ihrem Vertragspartner zusichern. Als Käufer sollten Sie auf jeden Fall auf den Abschluss eines Kaufvertrages bei einem Notar und der Eintragung Ihrer Person ins Grundbuch bestehen. Lassen Sie sich bei Küstengrundstücken den Nachweis geben, dass diese nicht oder nur teilweise zur öffentlichen Strandzone gehören.

Ende gut-Alles gut

Ein Haus in Spanien zu kaufen ist genauso einfach oder schwierig wie in Deutschland, man sollte nur informiert und vorsichtig sein, dann steht dem Kauf der Immobilie nichts mehr im Wege. Es ist im Ausland absolut ratsam, einen vertrauenswürdigen deutschsprachigen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt zu beauftragen. Ein guter Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung und guten Referenzen kennt sich mit den Fallstricken und dem spanischen Gesetz aus und erspart Ihnen so manche böse Überraschung. So rentiert sich sein Honorar ganz wie von selber. Weitere Informationen und vielleicht sogar Ihr neues Grundstück können Sie zum Beispiel auf dostcoimmobilien.de finden.

Bild: Fotolyse – Fotolia

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Luxusimmobilien in Son Vida

Paradiesische Verhältnisse aus Mallorca: Das schätzen nicht nur Til Schweiger, der vor Kurzem die Finca von Ursula Karven kaufte, und Carsten Maschmeyer, der in Puerto Andratx ein Anwesen namens „Paradise Castle“ sein eigen nennt. Richtig exklusiv wird es in Palmas Stadtteil Son Vida, wo die Reichen und Schönen der Insel unter sich bleiben. Menschen, die nicht zu den Millionären dieser Welt gehören, sollten von der Idee, ein Haus in Son Vida zu kaufen, schnell Abstand nehmen. Die hier zum Verkauf stehenden Anwesen sind purer Luxus, und ihr Erwerb kostet dementsprechend mehrere Millionen Euro. Neben vielen hübschen Villen sind in Son Vida auch Anwesen zu finden, die einem Schloss gleichen oder auf andere spektakuläre Art und Weise die Menschen in ihren Bann ziehen.

Immobilien die Faszinieren

Zu den absoluten Immobilien-Highlights auf Mallorca gehört das Chamäleon-Haus. Dieses Haus kann durch eine einzigartige LED-Technik die Farbe der Fassade ändern. Die Immobilie mit eigenem Kinosaal, sieben Schlafzimmern und acht Bädern ist für 25 Millionen Euro zu haben. Dagegen ist eine andere Villa in Son Vida für 10,9 Millionen fast schon ein Schnäppchen: Dafür bekommt man immerhin fünf Schlafzimmer und fünf Badezimmer, selbstverständlich sind ein klimatisierter Pool und ein eigenes Haus für das Dienstpersonal im Preis inbegriffen. Eine weitere kostspielige Villa in Son Vida steht mit einem Preis von zehn Millionen Euro zum Verkauf, hier sind ebenfalls ein Pool und die Sicht über die wunderschöne Bucht von Palma inklusive. Bei diesem Objekt beeindruckt vor allem das Wohnzimmer mit stolzen 150 Quadratmetern.

Immobilien auf Mallorca sind Luxus

Natürlich kann kaum jemand die Luxusfincas in Son Vida bezahlen. Aber prinzipiell gilt: Auf Mallorca in Immobilien investiertes Geld ist gut angelegt. Denn auch während der spanischen Wirtschaftskrise waren die Preise hier relativ stabil. Wobei auch klar ist: Wirklich sicher ist bei der momentanen Schieflage der europäischen Wirtschaft überhaupt nichts.

Image – Yuriy Davats – Fotolia

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Gutachter und Sachverständige

In der Regel erfolgt die Grundstücksbewertung aus neutraler Sicht eines Gutachters, dessen Berufsstand zwar in Deutschland nicht geschützt ist, er allerdings dennoch Beruferfahrungen und eventuell die Zugehörigkeit einer Vereinigung nachweisen sollte. Vereidigte Sachverständige können durch das Gericht gestellt werden. Diese Gutachten habe generell einen höheren Stellenwert bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung, als die eines freien Gutachters. Bei der IHK findet man öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Oft Verbänden angeschlossen sind die freien Gutachter oder zertifizierten Sachverständigen. In der Regel haben Gutachter eine dem Beruf entsprechende fachliche Ausbildung. Bei der Immobilienbewertung kann das ein Bauhandwerker sein, ein Architekt oder aus dem Bereich der Bau- und Immobilienökonomie kommen.

Die grundsätzlichen Leistungen eines Gutachters umfassen demnach eine mehrjährige Berufserfahrung, ein überdurchschnittliches Fachwissen über Immobilien, er muss Gutachten erstellen können, in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen leben und unparteiisch sowie unabhängig sein. Ziel einer Grundstücksbewertung ist zum einen zu klären wie hoch der Erbanteil einer Erbengemeinschaft ist und wie hoch die Erbschaftssteuer ist die darauf anfällt.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer

Grundsätzlich werden Erbschaftssteuern vom Erwerber erhoben, wenn das Vermögen den Freibetrag überschreitet. Eine Schenkungssteuer die zu Lebzeiten anfallen kann, ist der Erbschaftssteuer nach dem Tot des Erblassers gleichgesetzt.
Seit dem 01.01.2010 werden folgende Freibeträge vom Gesamtwert der Erbschaft abgezogen: Ehegatten und Lebenspartner 500.000 €, Kinder jeweils 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern 100.000 €, Geschwister und übrige Erben je 20.000 €. Alles was an Vermögen darüber hinaus geht , wird gestaffelt besteuert. Bis 75.000 sind es 7% bei Ehegatten etc. bis 30% bei den übrigen Erben. Ab einem Vermögen von 26.000.000 € werden zwischen 30% und 50% fällig. Das Erbe wird gemäß der Einkommensteuerklasse speziell errechnet.

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Grundsätzlich ist das Nachbarschaftsrecht im engeren Sinne Landesrecht und wird in den landesrechtlichen Nachbarrechtsgesetzen festgelegt. Diese befassen sich beispielsweise damit, wie Zäune auszusehen haben, wer die Kosten für die Unterhaltung und Pflege zu tragen hat, oder was mit überhängenden Zweigen zu geschehen hat. Aber auch was die Teilung von Grundstücken angeht, gibt es bestimmte gesetzliche Regelungen und Einschränkungen.

Ein Grundstück besteht aus Flurstücken und ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Dabei gehört zum Grundstück alles, was über und unter der Erdoberfläche mit ihm verbunden ist. Die Befugnisse von Grundstückseigentümern richten sich grundsätzlich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Hiernach kann der Eigentümer mit seinem Grundstück beliebig verfahren und andere davon ausschließen. Diese Befugnisse werden jedoch durch das oben bereits erwähnte Nachbarschaftsrecht bzw. durch landesrechtliche Nachbarrechtsgesetze eingeschränkt. Außerdem sorgen die Grundsätze des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses sowie Grunddienstbarkeiten für Einschränkungen der Befugnisse des Grundstückseigentümers.

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes: Dabei nennt man das belastete Grundstück auch dienendes Grundstück, und das andere, herrschendes Grundstück. Oft will man ein Grundstück teilen: Wegen des Mangels an geeigneten Baugrundstücken soll beispielsweise im Hinterhof ein zweites Haus errichtet werden. Wenn sich mehrere Häuser ein Grundstück teilen kommt es oft vor, dass das hintere Grundstück, auch Hammergrundstück, keine eigene Zufahrt hat. Und der Eigentümer darauf angewiesen ist, über das vordere Grundstück laufen oder fahren zu können.

In der Regel wird deswegen dem Besitzer des hinteren Hauses, das sich auf dem Hammergrundstück befindet, ein sogenanntes Wegerecht (Grunddienstbarkeit) zulasten des vorderen Grundstückes eingeräumt. Das Wegerecht wird im Grundbuch beider Grundstücke eingetragen und bleibt auch bestehen, wenn das Grundstück veräußert wird. Das bedeutet, dass auch spätere Nachbarn das Wegerecht nutzen können, da sie es mit dem Grundstück erwerben.

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Bei der notariellen Beglaubigung fallen oftmals horende Summen an.

Absicherung der Eltern

Deshalb müssen sich die Eltern absichern. Es soll folglich zu deren Gunsten ein dementsprechendes Nutzungsrecht notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Aber wie ist solch ein Nutzungsrecht rechtlich einzuordnen? Zunächst einmal handelt es sich vorliegend um ein unentgeltliches lebenslängliches Wohnungsrecht. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Und dieses Recht reicht zur Absicherung der Eltern regelmäßig weit. Es beinhaltet nämlich grundsätzlich die Befugnis, zum Beispiel im Falle einer notwendigen Pflege im Alter das hierfür erforderliche Personal mit auf zu nehmen. Und dieses Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen, damit es im Falle einer weiteren Veräußerung auf den Erwerber als Belastung übergeht.

Kosten der Vertragsurkunde

Die Schenkung als solche ist schon mit Notarkosten verbunden. Entscheidend für deren Höhe ist u. a. der Gegenstandwert, also der Wert des Grundstücks. Zu berücksichtigen ist noch der Wert des Wohnungsrechts. Aber wie berechnen sich hier die Notarkosten? Die Antwort erteilt der Gesetzgeber. Orientierungsmaßstab ist zunächst der monatliche Mietwert, und zwar der Jahresmietwert. Dieser wird einfach mit einem Faktor multipliziert. Die Faktoren reichen von 5 bis 22. Bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit ist der Multiplikationsfaktor je höher, desto jünger der Berechtigte ist. Je höher der Jahresmietwert und je höher die voraussichtliche Nutzungsdauer, desto höher fällt der Gegenstandswert aus. Und je höher der Gegenstandswert ist, desto höher liegen die Notarkosten. Aber wie immer gibt es eine kleine Ausnahme. Ist der Berechtigte ein Verwandter, dann ist der Multiplikationsfaktor von vorneherein auf den fünffachen Jahresmietwert begrenzt. Verwandte begünstigt der Gesetzgeber also.

Fazit:

Die explizite Regelung findet sich in § 24 der Kostenordnung für die Notare. Der Notar wird Sie im Zweifel über die Kosten ohnehin genau aufklären, und zwar bereits im Vorfeld der Beurkundung.

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Gartengrundstücke werden oft am Stadtrand angeboten, aber auch in vielen ländlichen Gemeinden kann man sich Wochendgrundstücke kaufen oder mieten und sich eine Oase der Erholung errichten. Je nach Größe des Grundstücks wird man sich ein kleines oder auch größeres Gartenhäuschen errichten. Diese Gartenhäuser findet man in Bauhäusern und natürlich auch im Internet. Die Bauweise ist in den meisten Fällen aus Holz, denn Holz gibt immer ein Gefühl der Geborgenheit und man fühlt sich einfach wohl.

Rund um das kleine Holzgartenhaus wird eine Grünfläche errichtet, die man durch Blumen und Gemüsebeete auflockert. Das eigene Gemüse aus dem eigenen Gartengrundstück schmeckt wesentlich besser, als wenn es im Supermarkt gekauft wird. Der Gartenbesitzer weiß, wie die Fläche gedüngt wurde, und kann entscheiden, wie das Gemüse angebaut wird.

Rund um die angemietete oder gekaufte Fläche baut man sich einen Zaun, der entweder in Holz oder aber auch aus Pflanzen bestehen kann. Eine Hecke aus Thujen oder ähnlichen Zaunpflanzen gibt dem Gartengrundstück das richtige Ambiente. Wenn dann alles fertig ist, sitzt man vor dem Gartenhaus und sieht sich voller Zufriedenheit seinen eigenen Garten an und will gar nicht mehr zurück in die Stadtwohnung.

Um auch Freunde und Bekannte am Grundstück teilhaben zu lassen lädt man diese ein und erfreut sie mit frisch gegrilltem Fleisch und Fisch vom neuen Gartengrill und dem selbst gezogenen Gemüse, das man voller Stolz am Teller präsentiert. Wer sich diesen Traum einmal erfüllen möchte, der sollte sich gleich jetzt informieren, die richtigen Wochendgrundstücke zum richtigen Preis auswählen und sich einen Platz gestalten, wo man sich zurückziehen und erholen kann.

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Ein Häuschen im Grünen, wunderbar, aber noch schöner ist es, wenn sich das Grün mit etwas Wasser verbindet. Wer eine wirklich schöne “Ausweichmöglichkeit” für die Wochenenden sucht, wird darum ein Wassergrundstück sicher als attraktiv wahr nehmen. Ob jemand gerne seine Zeit mit Angeln verbringt, oder ob man als Schwimmer am liebsten morgens als erstes ins kühle Nass springt, oder ob man einer romantischen Ader folgend gerne lange am See sitzt, die wenigen Lichter betrachtet: Gründe, sich für ein Wassergrundstück zu entscheiden, gibt es viele.

Ein Haus am See, dort spielen nicht von ungefähr viele Romane, denn hier herrscht einfach eine besondere Atmosphäre. Man kann den Tag einfach faul vom Liegestuhl aus auf das Wasser blickend genießen, man kann sich aber auch zum ruhigen und ungestörten Arbeiten an den See begeben; hier wird man durch wenige Dinge abgelenkt, und die Dinge, dei vorhanden sind, sind durchwegs erfreulich! Der See ist ruhig und wirkt so auch automatisch auf den nervösen Städter beruhigend.

Wer merkt, dass ihn die Stadt nur noch anstrengt, wer schlecht schläft, einfach umgetrieben ist, sollte über ein Haus auf einem Seegrundstück nachdenken. Das Haus könnte man eventuell sogar mit anderen teilen, man trifft sich zwanglos am Wochenende, feiert zusammen, diskutiert, kommt einfach zu sich. Hierbei gibt es viele Modelle, wenn man sich auf einen schönen Platz einigen kann. Allein die Tatsache, dass man sofort draußen, in der Natur ist, ist für viele Menschen schon Balsam. Burn Out? Muss nicht sein, wenn man die Chance hat, sich an einem See zu erholen. Ein Seegrundstück kann so leicht nichts übertreffen, außer vielleicht ein Haus mit Garten direkt an einem Strand!

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Pflichtanteil

Das Erben von Immobilien ist in vielen Fällen der Mittelpunkt eines Testaments. Sollen beim vererben der eigenen Immoblilie ein oder mehrere nahe Verwandte vom Erbe ausgeschlossen werden, können sich diese auf das Recht eines Pflichtteils berufen.
Darunter versteht man den gesetzlichen Erbanspruch. Er sichert die Mindestbeteiligung am Vermögen des Erblassers. So wird dieser zwar nicht Erbe, er erwirkt jedoch einen Geldanspruch gegen den oder die Erben.

Der Personenkreis umfasst Kinder, Enkel, Urenkel, Ehegatten, Partner eingetragener Lebensgemeinschaften und Eltern. Geschwister haben demnach keinen Anspruch.

Die Erbquote

Die Höhe orientiert sich an der Erbquote, die aus der Hälfte des Wertes des gesamten Erbteils besteht.
Soll zum Beispiel beim Erben von Immobilien nach dem Tod des Vaters die Ehefrau und das Kind 1 bedacht werden und das Kind 2 “leer ausgehen”, so kann Kind 2 den Pflichtteil einfordern.
In diesem Falle hat das Kind 2 einen Anspruch in Höhe von der Hälfte des Wertes seines gesetzlichen Erbes. Also wäre Kind 2 Erbe zu einem Viertel, bedeutete der Pflichtteil die Hälfte hiervon, somit ein Achtel des Nachlasswertes.
Ist die Immobilie 200.000 € wert beläuft sich der Geldanspruch von Kind 2 auf 25.000 € gegenüber den im Testament aufgeführten Erben.
Um Kind 2 gänzlich vom Erbe auzuschließen sieht das Gesetz die Möglichkeit des Enterbens vor.
Hier muss im Testament die entsprechende Person vom Erbe ausdrücklich aussgeschlossen werden. Der Ausschluss muss vom Erblasser konkret begründet werden.

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Eigentum bleibt beim Verpächter, Besitz jedoch beim Pächter

Im Falle eines abgeschlossenen Pachtvertrages bleibt das Eigentum, wie auch bei einem Mietvertrag, beim Verpächter. Der Pächter wird lediglich zum Besitzer der Immobilie oder des Grundstückes. Hierfür muss er, ähnlich wie eine Miete, eine Pacht bezahlen, die je nach Vereinbarung monatlich oder aber jährlich zu begleichen ist. Im Bereich der Immobilien wird meist von einem Pachtvertrag gesprochen, sobald zusätzlich zu den Räumen eine Einrichtung, beispielsweise eine Theke mit Zapfanlage für eine Kneipe, verpachtet wird.

Mehr Rechte als ein gewöhnlicher Mieter

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag hat ein Pächter meist deutlich mehr Rechte an dem gepachteten Objekt. Er ist beispielsweise in der Lage, gewisse Umbauten am dem ihm verpachteten Grundstück oder der Immobilie vorzunehmen. Auch ist er befugt, Erträge, die er durch das Grundstück gewinnt, voll und ganz für sich zu nutzen. Dies könnte beispielsweise bei einem gepachteten Ackerland die gewonnene Ernte sein.

Bei einem Grundstückskaufvertrag wiederum wird der Käufer nicht nur zum Besitzer, sondern auch zum Eigentümer des gekauften Grundstücks. Er ist somit in der Lage, mit dem Land nach eigenem Ermessen und Belieben zu verfahren, muss jedoch auch den vollen Verkaufsbetrag zahlen.
Besonders bei Unternehmensgründungen werden häufig Pachtverträge eingesetzt. Es ermöglicht, Grundstücke oder Gebäude auch ohne großes Eigenkapital zu pachten und die so erworbene Fläche oder die Immobilien für das Unternehmen zu nutzen. Im Falle eines Grundstückskaufvertrages müsste der Käufer den gesamten Verkaufspreis bezahlen, was viele Unternehmen vor große Schwierigkeiten in Bezug auf die Liquidation stellt.

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Gewerbegrundstücke – Nutzung und Bebauung

Gemäß Baugesetzbuch werden diese Grundstücke in Form und Lage exakt durch einen entsprechenden Bebauungsplan definiert. Die Details dazu regelt der Paragraph 8 der Baunutzungsverordnung. Er besagt, dass auf einem Grundstück innerhalb eines Gewerbegebietes vorwiegend nicht erheblich störende Betriebe angesiedelt werden dürfen. Dies beinhaltet Gewerbe jeder Art und Lagermöglichkeiten. Auch erlaubt sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, sowie Tankstellen und Sporteinrichtungen. In Ausnahmefällen dürfen auch öffentliche Gebäude für gemeinnützige Zwecke und Vergnügungsstätten gebaut werden. Gebäude zur privaten Nutzung sind lediglich unter gewissen Auflagen erlaubt.

Landwirtschaftliche Grundstücke – Versorgung, Naturschutz und Erholung

Das Baugesetzbuch sieht im Detail keine separaten Gebiete vor, in denen landwirtschaftliche Tätigkeiten vorgeschrieben sind. Lediglich Flächennutzungspläne und Landschaftspläne umreißen die Gebiete grob. Dortige Grundstücke werden bezüglich ihrer Beplanung durch den Paragraphen 35 des Baugesetzbuches erfasst, er reguliert das Bauen im Außenbereich. Demnach gilt, dass keine neuen Flächen im Außenbereich versiegelt werden dürfen. Vorrangig gilt der Grundsatz der Erhaltung natürlicher Flächen sowie die Wahrung des Naturschutzes. Erlaubt sind hauptsächlich land- und forstwirtschaftliche Tätigkeiten. Die Wahrung der öffentlichen Belange hier hat stets Vorrecht gegenüber den Interessen einzelner Personen. Bautätigkeiten sind im genannten Paragraphen streng reglementiert und zielen darauf ab, vorhandene Bestände zu erhalten oder zurück zu bauen und die Ausdehnung bebauter Gebiete zu vermeiden. Ein Gebäude dient somit entweder allgemeinen Interessen, oder ist als Privatbau, wenn überhaupt, nur unter bestimmten Umständen zulässig.

Fazit – Nutzung und Naturschutz haben Vorrang

Nicht alle Grundstücke dürfen nach eigenem Ermessen mit privaten Gebäuden bebaut werden. Es gibt Gebiete, die laut Baugesetzbuch eine solche Bebauung als primäre Nutzung ausschließen. Deren vorrangige Nutzungen schließen Privatgebäude entweder aus, oder lassen sie nur eingeschränkt zu.

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